Vorsorgewohnung kaufen: Was Anleger prüfen sollten
Stand: Oktober 2026 · allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung
Eine Vorsorgewohnung wird gekauft, um sie zu vermieten. Entscheidend sind nicht Prospekte, sondern Lage, Miete und Kosten.
Die Rendite realistisch rechnen
Setzen Sie die erzielbare Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Ziehen Sie Betriebskosten, die nicht umlegbar sind, Instandhaltung, Leerstand und Verwaltung ab. Prüfen Sie die Miete an vergleichbaren Wohnungen der Umgebung, nicht an der Angabe des Verkäufers.
Lage und Zielgruppe
- Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Nahversorgung, Universitäten oder Arbeitgeber
- Gesamtentwicklung des Viertels und Neubauvolumen in der Nähe
- Wohnungsgröße und Grundriss passend zur Nachfrage (Singles, Paare, Familien)
Neubau oder Bestand
Neubauwohnungen haben meist geringere Instandhaltungskosten in den ersten Jahren, aber höhere Kaufpreise. Bei Bestandswohnungen sind Zustand von Haus, Haustechnik und Rücklage der Eigentümergemeinschaft wichtig. Fragen Sie nach den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen.
Steuern und Recht
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, und für Vermieter gelten besondere Regeln, etwa im Mietrecht und bei der Umsatzsteuer. Lassen Sie die steuerliche Behandlung vor dem Kauf von einem Steuerberater prüfen.
Beispielrechnung Mietrendite
- Kaufpreis 220.000 Euro plus Nebenkosten rund 10 %: 242.000 Euro Einsatz
- Jahresmiete netto 9.000 Euro, abzüglich nicht umlegbarer Kosten und Leerstand von angenommen 1.200 Euro: 7.800 Euro
- Rendite vor Steuern: rund 3,2 %
Das Beispiel zeigt, wie stark Nebenkosten und Leerstand die Rendite drücken. Rechnen Sie mit echten Mieten aus der Umgebung.
Risiken, die oft unterschätzt werden
- Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen
- Höhere Instandhaltung als geplant, etwa bei älteren Häusern
- Veränderte Zinsen bei Finanzierung mit variabler Verzinsung
- Mietrechtliche Grenzen bei der Anpassung der Miete
Gut vorbereiten
Besichtigen Sie Wohnung und Haus, fragen Sie nach Protokollen der Eigentümerversammlungen und nach geplanten Sanierungen. Prüfen Sie, ob die Wohnung für die Zielgruppe geeignet ist, und lassen Sie die steuerliche Behandlung vom Steuerberater bestätigen.
Häufige Fragen
Was ist eine Vorsorgewohnung?
Eine Wohnung, die gekauft wird, um sie zu vermieten und so langfristig Einnahmen oder Vermögen aufzubauen. Man spricht auch von Anlegerwohnung.
Wie berechne ich die Rendite einer Anlegerwohnung?
Jahresmiete netto abzüglich nicht umlegbarer Kosten und Leerstand, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten.
Lohnt sich Neubau oder Bestand für Anleger?
Neubau hat anfangs meist geringere Instandhaltungskosten, aber höhere Preise. Bei Bestand zählt der Zustand von Haus und Rücklage.
Muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Ja, Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Die genaue Behandlung klärt Ihr Steuerberater.
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